篇一：楼宇经济发展规划思路
商业物业的多种经营初探及管理保障
商业物业主要包括办公、商场等类型物业，属于物业管理行业中的高端领域。
近年来随 着社会经济的快速发展，高档的商业中心、写字楼等物业大量新建并投 入使用，因此，如何 开展多种经营挖掘效益的潜力， 同时从管理上对其有效实施 保障，是目前国内物业管理行业 中一个较新的课题。
以下，以笔者所服务的深圳 M 商务大厦为例阐述。
深圳 M 商务大厦物业管理现状及存在的问题 1、 深圳 M 商务大厦概述。M 商务大厦位于深圳市福田区，周边共有 13 栋功 能、面 积、高度相似的写字楼，有人形象的把它们比喻为深圳 CBD 中心区（即“城 市商业中心 区”）的“ 13 朵姊妹花”，是最早体现深圳 CBD 中心商务区概念的一 个构成板块。大厦 占地 4,791 平方米，建筑面积 53,766 平方米，裙楼三层为商 业铺位，塔楼为办公场所，入驻 企事业单位共 110 户，于 2003 年 7 月份入伙， 由天利物业公司实施物业管理。
2、 大厦的管理现状。2004 年底，M 商务大厦作为深圳市写字楼试点单位，
率先实行物业管理服务收费公示和明码标价，随后在全市推广。
2005 年 2 月，M
商务大厦物业管理服务顺利通过 ISO9000 质量体系认证；3 月，M 商务大厦获得
“建设部培训基地”、“全国房地产业深圳培训中心”授予的“教学实习示范基地” 称号；
4 月，通过“深圳市福田区物业管理优秀大厦”评比；
5 月，通过“深圳 市物业管理优秀大
厦”评比；9 月，通过“广东省物业管理示范大厦”评比；11 月，被中共深圳市委、深圳市
人民政府评为“深圳市安全文明标兵小区”
；2006
年，M 商务大厦获评“全国物业管理优秀大厦”荣誉称号。
物业管理日常服务的细致和到位，带来了丰厚的经济与社会效益。对比区内 毗邻的其他
同档次写字楼平均 60%-808 的整体租售使用率，M 商务大厦的入住率 常年高达 100%转售价
位、租金水平也比其他写字楼高 15%-20%物业管理对物 业的“保值、增值”作用明显。同
时，每半年调查一次大厦全体客户的综合满意 度，客户反馈良好，也达到了 97%^上的实际
较高水平。
3、 管理上存在的问题。物业管理在基本层面的表现良好，但在经营思路上
不开阔。多种经营的产品不够丰富，未能贴近并充分挖掘商业、办公型客户的需 求潜力，以 进一步创造更高的经济与社会效益。从 2006 年 M 商务大厦获得“全 国优秀物业管理大厦”
荣誉称号之后，笔者所在的企业经营班子就深感到需要“百 尺竿头、更进一步”，应该把如 何进一步地发挥管理效益、内部挖潜的问题确定 为今后的工作重点。在这种决策指引下，各 部门时常进行头脑风暴、外出学习等 活动，充分发挥群体智慧，纷纷建言献策，取得了一些 新颖的理论成果并得以付 诸实施。
商业物业经营服务管理的目的、内容及原则
1、 挖掘经营潜力的意义和目的。从物业行业本身来说，基本面可分为工程 机电、环境
管理、安全管理及客户服务四大块内容。基本面做好了，可尽量地提
高物业使用率，即,使物业管理服务费用的收缴率得到最大保障。
但就目前的高 档次商业物
业来说，做到这步只是比传统型的住宅区物业管理多一些更高的要求， 还远远未将高端物业
所蕴涵的效益潜力挖掘出来。
除了管理与服务外，经营是体
现对高端物业的管理水平的一个重要方面。相对于住宅型物业的物业管理企业而 言，商业物
业的物管企业优势集中体现于资金优势、 人才优势、技术优势及创新 优势。然而后三者的实
现都需要以“资金”优势为前提。所以仅仅依靠收取管理 服务费等日常赢利手段，物业管理
服务水平及企业本身要获得长足发展， 往往还 是会受到资金瓶颈的局限。
“资金”是第一位的。而作为商业型物业管理企业，我们服务的对象是众多 颇具实力
的企事业单位，就要意识到，客户的服务需求将比日常提供的基本层面 更为丰富。我们可借
助物业这个平台，行销我们更多更丰富的服务产品， 既达到 企业创收、客户满意的双效目
的，又为今后企业在市场竞争中实力的提高奠定基 础。从这个意义上讲，对商业型物业管理
企业而言确实是“经营为王”
。
2、 商业物业经营内容探索。结合传统的经营方式，及对大厦客户需求调研 情况，商业 物业的经营管理可大致分为三个大的方面。
（1） 平台延伸型：场地出租、广告位出租、便民维修；
（2） 资源整合型：家政、后勤、餐饮、商务秘书、小商品经营、手续代办；
（3） 外引外联型：商场送货上门、建材及办公用品供应、预订旅游酒店等。
3、 商业物业经营的原则
（1）充分发挥物业的价值。一般来说，写字楼、商场等类型商业物业的客 户，与住宅 区物业等相比有更大的服务需求量，所以物业公司不仅可作为清洁、 绿化、工程、安管等方 面的集成供应商，更可以利用商业物业这个平台，成为各 企业釆购、后勤、事务、休闲等方 面的集成供应商。
(2) 合法经营。物业管理活动的一个基本原则是依法办事，企业开展多种
经营以赢利创收为目的，同样应当遵循守法原则，不得以服务为名从事法律法规 禁止的活
动，或者损害业主等相关方的合法权益，
“便民”反成为“扰民”。
(3) 以客户需求为导向，因地制宜。商业物业中每个物业的类型是不同的， 有的是纯
商场，有的是纯写字楼，或者两者综合体，各占不同比例；物业的使用 人也是各异，如客户
的数量，其中大业主、大企业所占比例，从事何种行业需要 何种相关服务等；物业的场地条
件；该区域已有、空白的商业经营类型等等。对 此我们要充分展开经营前的调研，如对客户
需求进行调查，可行性论证等方面的 工作。
(4) 重视“软件”。一般来说物业的先天条件在项目规划时已确定，而我们
开展多种经营能否成功，很大程度就在于是否能够充分利用现有的“硬件” ，发
挥人员、服务、关系等方面的“软件”优势，从而获得成功。
解决 M 商务大厦多种经营及管理保障的思路与新举措
1、 平台延伸型一日常服务整合挖潜。受许多其他行业的大企业启发，如银
行、电信在针对大客户服务方面的举措， 我们在物业行业内推行了 “大客户增值 服务计
划”，即针对尊贵客户、大业主，我们开发出不同形式的“日常服务套餐”， 如对办公室内
空调系统等设施设备，与日常清洁、绿化、客户会务接待、形象宣 传展示等方面的服务产品
进行组合与搭配，“打包”后以一个较低的价格提供给 大业主选择。这样不但有效解决了客
户户内设施设备因长期疏于修缮、
频发故障
的问题，还使客户对我们提供服务的产品及能力有了一个新的认识， 维系了与尊
贵客户间的情感，同时企业也可获得额外的利润。
2、 资源利用及外引一通过商务服务中心下移而实现。我们经过充分的市场
调研，及客户的需求访谈反馈，在家政、后勤类中选取了“办公室清洁”、“室内 绿化布
置”、“办公饮用水”等满足办公客户长期稳定需求的举措，实行微利经营。
因其需求量
大、薄利多销而效益明显；在外引外联类中，选取了 “超市直销”
，
主要为建材、日常工程维修耗件及日常办公用品， 物业公司可收取一定的手续费
用。选定这些易耗日用特征的经营类型后，我们将原来的“客户服务中心”从管 理处办公场
地中分离出去，下移到大厦的大堂整合为“商业服务中心”
，使大厦
业主每天能直观看到所需的服务项目， 达到既创收、便民，又完善了大厦商务功 能的效果。
3、管理手段的保障。对于物业公司来说，日常服务管理的事务涉及到工程、 清洁、绿 化、客服、安管、财务、销售等，控制点非常多，本身相应质量管理体 系文件就有不少。再 加入大量的多种经营内容后，文件编制的工作量就更加繁重， 也不利于日常学习、掌握、控 制。在积极开展多种经营后，为达到经营、管理、 服务齐抓并进的目的，同时因为经营项目 比较灵活机动，形成文件形式后也不便 调整，我们从丰田公司的“柔性汽车生产线”得到启 发，将经营部分的文件控制 内容尽可能放入表格，表格也尽量设计成通用型。这样，针对不 同的项目，我们 可以使用尽量少的表格形式达到开展经营目的，直观并便于掌握。
M 商务大厦开展多种经营的初期成果总结
1、 人员意识方面。通过前期对“开源节流”原则的自上而下的贯彻，对开 展多种经
营方式的讨论和推动，公司及管理处全员从以前只做好自己分内的工作 意识，到现在普遍树
立起了 “成本意识”，即衡量每个人在自己提供服务过程的 投入成本与产出效益比，还有效
果情况。而“经营意识”的提升，也促进了员工 思路的开阔，原来没想到的做法也可以运
用，没接触过的事物也可以尝试，这是 多种经营活动有效开展以来对企业员工在“举一反
三”创新意识方面的一个良好 促进。
2、 经营方法。我们认识到，作为商业物业企业，其实有两个经营平台可以 利用。一
个是“有形的”大厦物业的实际平台，一个是“无形的”大厦客户关系 网络的平台。在充分
利用这两个平台资源的基础上， 可以开发出很多种不同的服 务产品。我们应当以因地制宜、
适合于本物业区域需要的原则进行筛选。
同时，我们在经营中还应注意守法合法，合情合理。如不能扰民，不能虚抬 价码、强行
推销，而是应当将其逐步纳入质量体系标准进行控制，
确保客户满意
等。
3、 “软件”配套。我们常说硬件配套方面怎样，实际在经营过程中应特别注 重“软
件配套”，如建立专门的经营团队，与各供应商商定详细的服务标准、价
格、售后服务及违约责任等，将无形的服务通过人为因素，有效地进行控制，达 到物业企
业、业主、供应商共赢的局面。成功的商业物业经营，其成功的很重要 的一个方面是经营团
队研究、策划、谈判方面的“软”能力的体现。
经过半年来的大厦多种经营活动的开展， 公司取得了良好的经济效益，同时 还得到大
厦业主广泛的好评，认为此举为大厦创造了新的商务氛围，提升了物业 整体的“价值感”。
我们则体会到，在经营活动中人的素质仍有很大的提升空间， 如一些专业性较强的行业，在
现有场地开发咖啡吧、书吧等休闲空间营造等，我 们人员的专业化知识还不够，还需不断汲
取行业外知识或引进人才等举措。有部 分经营项目如干洗业务效益不明显，客户存在较多顾
虑，则应灵活的调整。同时， 新的服务项目开发也是个需要不断跟进和发现的过程
f
■
生潘
依翠园，
幸感争 Sh 小 n 兔更衣 HAULM
去困
曾鼓,
fl
A
^JUWT H4EtL&
如何从一个住宅开发商变成一个城市产品供应商；如何适应移动互联网时代。
增值服务 Value-added Services
增值服务品牌
卓越物业针对住宅服务项目和高端商务服务项目分别推出卓越物业住宅项 目增值
服务品牌“生活家”和商务项目增值服务品牌“卓礼汇”
，从而将把注意
力更多地放在客户的生活价值和商业办公价值需求点上， 在进行专业规范物业管
理服务的基础上，满足及实现客户深度服务需求。
个性化定制服务
在增进客户满意度和依存度的同时， 挖掘并不断满足客户的个性化需求、 提 升
客户满意、强化品牌宣传等，实现客户、公司、员工多方共赢的资源整合格局 创造物业
管理服务新价值。
☆精舐
秘賤（无盤】
舰嫩
賴.辦.-mi 鼠 辟除姬 1 銭.籍.［良 _
哦H
拓 is 筋定亏纖：蘇：、超筋礙験，險亂生 3 火険^娜 g 棚语
温 3 苜用 M
fi 贼 3!平嫩
便战
於 IM.
喘、势说电器 钱賴_ F 謀卡奇.哀辦■.
■蘇趟:
k 删観 i 議 I 辟，广纤糊棚^濯脚^空助酿.】勤姗题，玲綱暇 11 駐麵 务、空气争么 紗輕、恥效肢。
軒棚味.专 1 廉?联、茂 i 賤 二吧綱，崔蠟
限效）觀.齡良 _u 假.醇鞋
駐蔽_蹢鞠既 如駐麒
租課^ 贿钓僻.般瞄翊 8 良拡效
瑞 un 拢^破、用孫
☆衝鵬
电送充值振务一为 S 的肉通。
■妇球【敝域粘競有脚画駐瞰皤
65 垣代租 k 代售一为®的 我门喃暖堆逆 LRX 官 STS 茂沒星 S.隹
业吾，
描/阪装水一为恝的捏康，
物］齡=尿至泛＞x,
移动 IXi—M 的爱宝■
街］?
敦言终技 A
电彭栗托 fi——为 S 的 姻明脚题热力的,嫁娜挪-拽娥 Bvt.
预嫌—为®的癸 ill
对于“如何实现客户的有效服务需求，并在实现的过程中创造服务新价值
”
卓越物业根据不动产服务运营商的战略定位，将公司的服务内容分为传统的物业管 理业务
模块、不动产服务运营模块和设施管理模块等三大模块，又把不动产运营模 块分为不动产
的三级市场业务、自有资产的运营管理业务和全程运营服务及咨询服 务业务这三个业务层
级，通过配置专业的人员对这些业务模块进行维护， 从而把服 务前置，重点关注客户服
务的同时，把安全管理、环境管理、工程管理和圈子生活
文化氛围营造作为专业后台支撑，这样就形成了卓越物业在业务板块服务方面的特
色，这一特色不仅运用在卓越高端住宅系列品牌中， 也运用在卓越高端商务系列品
牌中。服务对象的明确、内容的细分、人员的配备，保证了员工有针对性地去开展 服务，
推进了服务效率和质量的全面提高，也创造了新的价值。
对于“如何通过服务增加客户粘度，赢得客户的信赖和对服务品牌的追随 ”
最有代表性的是卓越物业单一企业大客户的 “服务定制”物业服务模式。其结合高 端商
务单一企业客户的特点，制定不同类型单一客户的“服务定制”服务模式，为 单一客户提
供专业、综合的物业服务支撑体系。在服务实施过程中，卓越物业秉承 “把握需求、创新
服务、超越期望、创造惊喜”的核心理念，把卓越多年来沉淀的 高端写字楼、高科技类物
业管理经验融于日常管理服务中， 有效把握高端客户新的 市场需求点，积极进行物业服
务的专业化横向拓展，以优质物业服务保障为基础， 通过与单一客户行政后勤部门的相互
配合与努力， 探索出一套真正满足单一客户需 求、高度契合大客户企业发展的物业行政
后勤综合服务模式，
赢得客户口碑和信赖，
从而成为知名企业和单一企业客户的长期战略合作伙伴。
篇二：楼宇经济发展规划思路
打造精品商务楼宇工程实施方案
为大力发展楼宇经济，加快优化产业结构，推动经济创新转型发 展，结合我区实际，现就打造“精品商务楼宇工程”制定本实施方案。
一、指导思想 认真贯彻全省加快调结构转方式促升级动员大会和全市加快经 济创新转型升级发展动员大会精神，依托区域内丰富的商务楼宇资 源，进一步加大招商引资力度，大力培育新业态、新产业、新主体， 全力打造“大众创业、万众创新”新引擎，推动楼宇经济质量、速度 和效益协调发展。
二、工作目标 经过几年的努力，新建一批容纳能力强、设施先进、功能齐全的 现代商务楼宇，开业运营一批新建成的增量楼宇，提升一批已运营的 在用楼宇，盘活一批产权复杂、闲置时间较长的存量楼宇，力争到 x 年底，全区入驻企业税收超亿元楼宇达到 10 座以上、超千万元楼宇 达到 25 座以上，重点楼宇税收贡献率每平方米不低于 800 元。
三、工作措施 （一）成立组织机构 成立 x 精品商务楼宇工程工作领导小组（以下简称领导小组）， 由区委副书记、区长任组长，区委常委、常务副区长和分管副区长为 副组长，区商务和旅游局、区发改局、区经促局、区科技局、区农林 水务局、区住建局、区财政局、区人社局、区城管局、区招商局、区
市场监督管理局、区国税局、地税 x 分局、公安 x 分局，常青街道、 芜湖路街道、x、望湖街道、x 经开区（x）、x 镇、x 镇、x、x、滨 湖世纪社区、x 社区主要负责人为成员。领导小组下设办公室和 5 个 专项工作小组，办公室设在区商务和旅游局，具体负责日常工作。区 商务和旅游局主要负责人兼任办公室主任。
（二）推进楼宇招商 根据辖区现有楼宇类型、出租率、税收增长潜力等因素，采取上 门招商与大型洽谈会相结合、专题招商与综合招商相结合的方式，大 力开展楼宇招商活动。
1.开展以总部经济为重点的招商。积极吸引更多的国内外企业集 团总部、区域总部及各类功能中心入驻绿地中心、高速时代广场等优 质楼宇，力争形成示范效应和规模效应。
2.开展特色专业楼宇招商。按照“打造专业楼宇平台、发展特色 产业集群”的思路，在特色化、专业化、品牌化上下功夫，吸引现代 商务、数字信息、创意设计、文化旅游等高端业态入驻，今年力争培 育和命名特色专业楼宇 1—2 座。
3.开展闲置楼宇招商。对闲置面积较多、产权单一楼宇，根据各 楼宇不同的基础条件，确定不同的招商主题，加快盘活楼宇资源，提 高楼宇入驻率和税收贡献率。
4.开展新建楼宇招商。加大与万达文化旅游城、绿地中央广场等 开发商的合作，提前介入写字楼招商，吸引符合我区产业发展导向的 现代服务业企业入驻。
（三）强化责任分工 1.领导小组办公室 进一步完善楼宇经济信息管理系统，全面、及时、动态反映楼宇 综合状况；充分发挥政府、街镇（大社区）、中介、业主、物业在楼 宇招商中的作用，形成“区—街道—中介—业主—物业”5 位一体的 招商联动长效机制；加强宣传推介，拓宽宣传渠道，定期在传播渠道 广、认可度高的媒体上发布楼宇招商信息；强化楼宇经济人才队伍建 设，有针对性地邀请专业人员举办培训班，适时组织人员到先进地区 考察学习；认真落实好各级相关帮扶企业政策，定期组织召开各成员 单位联席会议。
2.专项工作组 各专项工作组负责摸清包联楼宇底数，填写楼宇企业调查表，于 12 月 11 日前上报至领导小组办公室。同时按照“一楼一策”、“一 企一策”、“一行业一策”的原则，制定下一步工作计划。动员协调 包联楼宇业主、物业公司对租赁面积小、纳税少的企业采取整合、置 换等方式，使大、小企业都能够找到适合的楼宇，实现楼宇资源经济 效益的最大化。根据各包联楼宇的产业优势和特色，建立相应配套的 产业招商引资渠道，积极引进优势企业。对新入驻企业，第一时间掌 握信息，确保属地纳税，杜绝新的异地经营现象产生。深入到包联楼 宇内企业，主动了解、发现、协调、解决企业遇到的问题，做好企业 入驻前的信息咨询、入驻时的手续代办和入驻后的跟踪服务工作。
3.成员单位
①区财政局牵头，区发展和改革局配合，负责根据市有关文件精 神，结合我区楼宇实际情况，制定我区精品商务楼宇工程补贴资金实 施方案。
②区招商局牵头，区商务和旅游局、区经济促进局配合，依托已 进驻楼宇的国内外知名、重点企业，开展以商招商、产业链招商；梳 理国内外知名企业名录，通过定期举办高质量的楼宇资源说明会、招 商推介会和上门招商等方式，引进高端企业进驻。
③区市场监督管理局负责根据各专项组提供的楼宇企业名录，整 理分析出企业是否异地企业、是否无照经营、是否重点企业以及楼宇 资源利用率等基本情况。
④区财政局牵头，区国税局、地税 x 分局配合，收集整理楼宇内 企业每季度税收完成情况；楼宇内银行、保险、信托等金融企业的每 季度税收完成情况；根据异地企业名单提供异地企业纳税情况。
⑤区科技局牵头，区人力资源和社会保障局配合，负责根据楼宇 产业定位及科技企业政策，引进知名科技企业，扶持楼宇内科技小巨 人发展。
⑥区城管局、区住建局、区农林水务局、公安 x 分局及相关街镇、 大社区要结合楼宇实际情况及各自职能，以街镇和社区为单位，开展 楼宇周边环境整治，美化绿化楼宇标识系统，着力从解决静态交通压 力、创建平安大厦等方面入手，营造良好的外部环境，为楼宇企业提 供优质、快捷、高效的服务。
四、考核激励
（一）楼宇入驻企业及高管和引进人（引进企业）奖励 1.对新引进的世界 500 强、国内 100 强企业、国内行业 50 强、 省内 50 强企业总部或区域性企业总部等重点企业，分别给予落户企 业高管团队一次性奖励人民币 20 万元、20 万元、10 万元、10 万元；
同时给予上述企业引进人（引进团队）5 万元奖励。
2.对新入驻我区楼宇面积超过 500 平方米、1000 平方米、3000 平方米的企业，分别给予落户企业高管团队一次性奖励人民币 2 万 元、4 万元、10 万元；同时给予上述企业引进人（引进团队）3 万元 奖励。
3.对新入驻我区企业第一年营业收入超过 0.5 亿元、1 亿元、3 亿元的，分别给予企业高管团队一次性奖励 10 万元、20 万元、30 万元；同时给予上述企业引进人（引进团队）3 万元奖励。
4.对楼宇内异地经营企业，通过协护税人员协调将纳税登记变更 至我区的，按新引进企业第一年缴纳税收的区级所得 20%给予协护 税人员，其中新引进企业享受 30%。
新入驻企业必须是当年在我区新成立注册或由区外迁入后重新 注册并在我区纳税的企业。对同时符合上述条件获得奖励的企业、引 进人（引进团队），以最高奖项计，不重复计奖。
（二）相关街镇、大社区考核奖励 1.鼓励街镇、大社区、x 经开区、滨湖功能区对所分配楼宇开展 招商引资。引进企业因客观条件限制落户其他街道的，其税收在引入 街道和属地街道之间按 7:3 比例进行分配。
2.将商务楼宇当年新引进企业数量和当年区级税收纳入年度经 济工作考核，并设立“楼宇经济发展奖”若干名，区财政一次性各奖 励人民币 10 万元，其中分别给予单位党政主要负责人 5%的奖励。
考核设定新引进企业数量和新引进企业当年区级税收两个分项指标， 考评总分为 100 分。具体办法如下：
①新引进企业数量指标 新引进企业全年任务数为 20 户（其中 x 镇和 x 新引进企业全年 任务数为 10 户），完成全年任务得基础分 50 分，（新引进企业数 量÷新引进企业全年任务数）×基础分，最低减至 0 分，最高加至 75 分。
②区级税收贡献额指标 新引进企业当年区级税收每增加 20 万元加 2.5 分，最高加至 25 分。
③凡在我区登记注册的新引进企业，按照“谁引进、谁受益”的 原则，列入引进单位“新引进企业数量指标”进行考核。
④本条所考核的新引进企业指符合本实施方案奖励标准的企业。
五、保障措施 （一）加强组织领导。实施区、街镇、村居“三级联动”机制， 全区各街镇（大社区）和牵头部门分别成立辖区发展楼宇经济领导小 组，各单位行政主要负责人担任组长，分管负责人为副组长，逐楼逐 人落实目标责任制，细化对楼宇管理职责，确保楼宇经济各项工作落 到实处。
（二）强化政策激励。进一步梳理省、市、区出台的各项优惠政 策，切实发挥好政府主导作用，在用足用好国家、省、市有关政策的 基础上，加强对业态、业主和入驻企业三大楼宇经济要素的政策引导 与财政扶持。注重楼宇税源保护，加强协税护税工作，提高入驻企业 的实力和水平。加大对楼宇投资主体、楼宇企业税收、企业引进人的 奖励。
（三）注重宣传引导。由区委宣传部牵头，相关街镇、大社区和 区直部门积极参与，全力开展楼宇宣传推介工作。充分利用各类宣传 载体，对重点楼宇进行宣传和推介，提升楼宇的知名度和影响力，营 造良好的社会舆论氛围和工作环境。扩大内部宣传力度，在中国 x 网 站首页醒目位置加载“x 楼宇网”宣传链接图标。
（四）优化服务环境。优化楼宇外部环境和内部环境，注重楼宇 综合品质提升，提高楼宇建设水平及内部智能化、信息化和便捷化程 度。树立“服务引商、服务安商、服务留商”的理念，创新楼宇集群 管理服务新模式，健全服务楼宇经济发展的长效机制，切实强化对楼 宇入驻企业的服务。
篇三：楼宇经济发展规划思路
目录
整体物业管理思路
管理机构设置和人员配置
五项关键控制点的管理
费用测算
装修管理
档案管理
项目经济效益
项目管理目标及实施措施
经营拓展思路及创意
01
PART ONE
整体物业管理思路
一、项目概况 二、客户、租户群体分析 三、项目智能化、信息化特点及亮点分析 四、物业管理整体思路和策划
01 整体物业管理思路
一、项目概况
◎ 项目总建筑面积：120861平方米，地上总建筑面积：82218平方米，地下总建筑 面积：38643平方米 ◎ 环球中心主要有主楼和裙楼两幢建筑组成：主楼建筑36层，高166.3米，其中地下 2层，地上36层，其中1至5层商业，面积为8901平方米，6至36层写字楼设计为5A智 能化写字楼，面积为48748平方米。裙房5层，规划建设为商业，面积为21484平方 米。
◎ 项目背景：环球中心由宁海经济开发区新兴工业园有限公司投资建设，总投资 103097万元，集商务、休闲、文化、办公于一体，创业商业化、办公化、文化性、 生态性与周围景观融于一体的绿色环境空间，打造成高标准、高品位、多功能、具 有国际化商业文化氛围的现代化商务楼宇。
01 整体物业管理思路
二、客户、租户群体分析
为租户提供独特的虚拟办公环境 ——使客户花极低的代价轻松拥有国际化甲级写字楼
销售模式：
以小型办公室（或办公位）出租或出售，作为一个公 司的形象窗口，会议室、洽谈室等作为配套临时租用；
潜在客户：
创业初期的中小企业及个人、办事处及分支机构；
服务内容：
代接电话、电话转接、代收信件、传真、饮用水、客户
接待、行政服务等，并且根据实际需要提供各类衍生适 用的增值服务。
配套设施：
商务中心、电讯中心（具备虚拟话务员、语音信箱等功 能）、各种规格的会议室、洽谈室等。
01 整体物业管理方案
三、项目智能化、信息化特点及亮点分析
楼宇设备自动化系统 （BAS）
消防自动化系统 （FAS）
综合安保系统 （SAS）
高
端
空 新 变送照 给 电 其 背
写 字
调 风 配、明 、 梯 他 景 冷 、 电排控 排 运 机 音 热 空 监风制 水 行 电 乐
楼
源 调 测监系 监 监 设 及 监 机 系控统 控 控 备 紧
控 监 统系
系系 监 急
智 能
系控 统系
统
统
统统 控 广
系播
统系
化
统
系
统
消 闭 入 访内 智
防 路 侵 客部 能
自 电 报 系联 卡
动 视 警 统络 管
报 监系
保理
警 控统
安系
系 系（
对统
统 统含
讲
周
系
边
统
防
范
）
5A
通信自动化系统 （CAS）
办公自动化系统 （OAS）
卫 星 接 收 及 有 线 电
综 合 布 线 系 统
机通 房信 、接 电入 源系 、统 防 雷
无 线 综 合 通 信 平 台
计 算 机 网 络 系 统
视
接
建
系
地
设
统
系
统
公 大 数 电电
共 厦 据 子子
信 物 库 收会
息 业 管 费议
显 管 理 管系
示 理 系 理统
系 系统系
统统
统
车库照明、排风系统控制
吸顶音箱
视频安防监控
室内移动通信覆盖
触摸查询一体机
01 整体物业管理思路
四、物业管理整体思路和策划
◎ 我们将紧紧围绕项目的物业特点及管理重点、难点，集我公司
管理人才优势、系统管理资源优势、技术优势，引入“高端酒 店式”创新服务理念，结合亚太物业酒店式服务特色，与开发
商共同努力，力争将环球中心项目打造成高标准、高品位、多功 能、具有商业文化的现代国际化品牌商务楼宇。
1、引入“至尊酒店式”服务模式 2、“至尊酒店式”特色服务 3、5A级自动智能化管理全方位参与 4、车辆及人员进出口管理
01 整体物业管理方案
1、引入“至尊酒店式”服务模式 前台接待
统一的标识牌、指 示牌、宣传用品、员 工制服等
员工要求
每一位员工的言行
举止力争达到五星级
一站式受理业主的
酒店礼仪的标准
报修投诉咨询接待需
求，全程跟踪反馈回
访微笑服务，满意率
100%
员工礼仪
每一位员工都经过星级酒店 专业培训后上岗。并实施系统 的绩效考核每周每月评估
形象识别
01 整体物业管理方案
2、“至尊酒店式”特色服务
一站式服务
物品邮件上门
我们将全程策划，对环 球中心项目的外立面和内 立面进行VI、CI设计及全 方位包装，营造创业商业 的文化内涵
形象统筹服务
前台服务中心开通24小时服务 热线，提供全方位的特色服务和 个性化服务，并同时落实首问责 任制和实效工作制两项务实的管 理服务制度
所有业主的物品邮件我们通 过服务中心统一送货上门，与 精品物流合作，让您享受安全 便捷的至尊服务
01 整体物业管理思路
3、5A级自动智能化管理全方位参与
本项目中配备很多智能化的设备、设施，通过5A级自动管理即楼宇（BAS）、办公（OAS）、通讯 （CAS）、消防（FAS）、安保（SAS），发挥智能化设备的作用。充分体现科技亚太，信息化管理的手段， 运用“微信管家”手机APP的简洁高效的系统信息平台，全方位构建与广大业主的服务沟通渠道。
多媒体会议系统
移动互联平台 --统一的APP界面、互联网+二维码
信息发布一体机
01 整体物业管理思路
4、车辆及人员进出口管理
地下车库出入口（业主办公）
管理目标：通过地面智能化道闸封闭式管理，做到地
面车辆停放有序，地下室规范化停车管理，
提升大楼整体形象
管理要点：人车分流 合理布局
人机结合 标识指引
地下车库出入口 （APP支付客户及业 主进出）
采用车辆识别系统 道闸门禁一卡通管理（APP系统）
地下车库出 入口（商业 及临停）
02
PART TWO
管理机构配置和人员配置
实现以管理处项目总经理直线管理方式，下面分别设置综服务部、工程部、秩序维护部、保洁部，四个职能部门，并确立综合服务 部为枢纽中心。
02 管理机构配置和人员配置
一、人员配置（74人）
项目部
项目总经理 1人
项目总经理助理
1人
客服经理 1人
大楼前台 2人
大楼商务秘书 3人
裙楼商务秘书 2人
财务兼文员 1人
保安经理 1人
领班 3人
门岗、形象岗 9人
监控岗 3人
车管兼巡逻岗 15人
工程经理 1人
高配兼强电 3人
弱电兼万能 6人
保洁经理 1人
外围兼清运 3人
保洁员 15人
绿化工 2人
02 管理机构配置和人员配置
二、管理机制设置及职责
实现以管理处项目总经理直线管理方式，下面分别设置综服务部、工程部、秩序维护部、保洁部，四个 职能部门，并确立综合服务部为枢纽中心。
篇四：楼宇经济发展规划思路
办公楼建筑设计
办公楼建筑设计
教 学 内 容
一、建筑实例分析 广州市天河区办公大楼 方案设计解析
参考文献：
《现代办公楼设计》，翁如璧， 中国建筑工业出版社，1995年 《建筑设计资料集4》（第2 版），中国建筑工业出版社， 1994年06月 《办公建筑设计规范》JGJ 672006
二、设计方案指导
1、办公楼建筑的含义 2、办公楼建筑的分类 3、办公楼建筑的组成 4、办公楼建筑设计要点
三、设计任务书
教学要求、设计要求 场地分析、调研提纲
《建筑学报》，《世界建筑》 等杂志中有关办公楼建筑设计文 章及实例
综合办公楼建筑实例分析
—— 广州市天河区办公大楼方案解析
总 平 面 规 划 设 计 总 体 协 构 思
建筑是环境之中的建筑，任何建筑物都无法游离于环境之外。
本设计在结合造型立意的同时紧密契合地形，顺应道路转角做弧度处理， 力求创造一个与周边环境充分协调、生长于斯的建筑形象。
——
调 性 、 紧 凑 感
亲 和 、 开 放 的 绿 色 “ 生 命 之 舟 ” 作为具有卫生执法和对外服务双重功能的综合办公楼，应赋予建筑形象
一定的亲和力和开放性。
绿色船体 —— “绿色的生命之舟”
对 个 性 化 形 象 塑 造 的 尝 试
——
在整体形象上突破对称式布局，通过各体量的有机组织，从多角度形成 丰富、有序的艺术形象。
以曲线为母题展示细部表现。弧形轮廓下铝板与玻璃的和谐运用；玻璃 围合、晶莹剔透的底部裙房；指向性强烈的建筑边界及端部拔地而起的竖 向构件和顶部的斜向装饰构成立面轮廓，增强建筑的标志性和个性特征。
对空间模式及流线组织的探索
—— 高效率与发展观
针对该建筑对内、对外服务的双重要求，分别设置入口与交通流线，合 理布置后勤入口与车流入口，力求流线简洁高效、互不干扰。
将创作对象视为“动态有机体”，创造开放灵活的空间形态，为建筑提 供灵活性、可变性和可发展性。
对环境品质的把握
—— 健康性与吸引力
针对建筑的功能特性与健康主题， 创造两条景观轴，在办公楼室内外 环境营造上，表达生态与文化语义。
办公楼建筑设计方案指导
—— 含义、分类、组成、设计要点
一、办公楼建筑的含义
办公建筑（Office building） 供机关、团体和企事业单位办理行政事务和从事各类业务活动的 建筑物。
公寓式办公楼（Apartment-office building） 由物业统一管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。
单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。
酒店式办公楼（Hotel-office building） 提供酒店式服务和管理的办公楼。
综合楼（Multiple-use building） 由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑。
商务写字楼（Business office building） 在物业统一管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组 成的租赁办公建筑。
二、办公楼建筑的分类
办公楼根据使用对象可进行如下分类：
类 别 行政办公楼 专业性办公楼 使 用 对 象 各级党政机关、人民团体、事业单位和工矿企业的行政 办公楼 为专业单位办公使用的办公楼，如科学研究办公楼（不 含实验楼），设计机构办公楼，商业、贸易、信托、投 资等行业办公楼
出租写字楼
综合性办公楼
分层或分区出租的办公楼
以办公用房为主的，含有公寓、旅馆、商店（商场）、 展览厅、对外营业性餐厅、咖啡厅、娱乐厅等公共设施 的建筑物
办公建筑设计应依据使用要求分类：
类 别
示 例
设计使用年限
耐火等级
一类
二类 三类
特别重要的办公建筑
重要办公建筑 普通办公建筑
100年或50年
50年 25年或50年
一级
不低于二级 不低于二级
三、办公楼建筑的组成（应根据任务、性质和规模大小来决定）
会场 多功 能厅 接待 技 术 用 房 电 消 空 变 广 卫 水 开 锅 贮 话 防 调 配 播 生 泵 水 炉 藏 交 中 机 电 室 间 房 间 房 室 换 心 房 间 档案
资料 行 政 办公室 综 合 办公室 出 租 写字间 专 业 办公室 打字 文印 电梯 楼梯 门厅 邮电 收发 门廊 会客 传达 值班 警卫 存衣 晒图 装订 复印
会议
书库 阅览 电脑 电传 陈列 展览
四、办公楼建筑设计要点
（一）总平面设计
（1）总平面布置应合理布局、功能分区明确、节约用地、交通组织顺 畅，并应满足当地城市规划行政主管部门的有关规定和指标。
（2）总平面布置应进行环境和绿化设计。办公建筑的主体部分宜有良 好的朝向和日照。
（3）当办公建筑与其它建筑共建在同一基地内或与其它建筑合建时， 应满足办公建筑的使用功能和环境要求，分区明确，宜设置单独出入 口。
（4）总平面应合理布置设备用房、附属设施和地下建筑的出入口。锅 炉房、厨房等后勤用房的燃料、货物及垃圾等物品的运输应设有单独 通道和出入口。
（5）总平面布置应合理安排好汽车库、自行车棚、设备机房（水、暖、 空调和电气）等附属设施和地下建筑物，具体停车指标如下表：
项 目 停车位指标 （车位/100m2建筑面积） 类 别 一 类 机动车 自行车
0.40
0.40
二
类
0.25
2.00
a、本表取自于公安部、建设部［88］公（交管）字90号关于印发《停车场建设和 管理暂行规定》和《停车场规划设计规则（试行）》的通知中的建议指标。
b、一类：中央、省级机关、外贸机构及外国驻华办事机构。
二类：其他机构。
（二）建筑设计
（1）办公建筑应根据使用性质、建设规模与标准的不同，确定各类用 房。一般由办公用房、公共用房、服务用房和设备用房等组成。
（2）办公建筑应根据使用要求、用地条件、结构选型等情况按建筑模
数选择开间和进深，合理确定建筑平面，提高使用面积系数，应宜留 有发展余地，为今后改造和灵活分隔创造条件。
（3）5层及5层以上办公建筑应设电梯；超高层办公建筑的乘客电梯应
分区或分层停靠。主要楼梯及电梯应设于入口附近，位置要明显。
（4）办公建筑的窗应符合下列要求：
底层及半地下室外窗宜采取安全防范措施；
高层及超高层办公建筑采用玻璃幕墙时应设有清洁设施，并必须有可 开启部分，或设有通风换气装置；
外窗不宜过大，可开启面积不应小于窗面积的30％，并应有良好的气 密性、水密性和保温隔热性能，满足节能要求；
全空调的办公建筑外窗开启面积应满足火灾排烟和自然通风要求。
（5）办公建筑的门应符合下列要求：
门洞口宽度不应小于1.OOm，高度不应小于2.10m；
机要办公室、财务办公室、重要档案库、贵重仪表间和计算机中心的 门应采取防盗措施，室内宜设防盗报警装置。
（6）办公建筑的门厅应符合下列要求：
门厅内可附设传达、收发、会客、服务、问讯、展示等功能房间（场 所）。根据使用要求也可设商务中心、咖啡厅、警卫室、衣帽间、电 话间等；
楼梯、电梯厅宜与门厅邻近，并应满足防火疏散的要求；
严寒和寒冷地区的门厅应设门斗或其他防寒设施；
有中庭空间的门厅应组织好人流交通，并应满足现行国家防火规范规 定的防火疏散要求。
（7）办公建筑的走道应符合下列要求：
注意走道的采光要求，走道过长时，应考虑增加采光口，或在走道端 部开窗，尽量减少在每个房间的内墙上开设高窗。走道净高不得低于 2.10m。
A、宽度应满足防火疏散要求，最小净宽不应小于下表的规定。
走道净宽（m）
走道长度（m） ≤40 ＞40
单面布房
1.30 1.50
双面布房
1.40 1.80
注：高层内筒结构的回廊式走道净宽最小值同单面布房走道。
B、走道地面有高差，当高差不足两级踏步时，不得设置台阶，应设坡 道，其坡度不宜大于1：8。
（8）办公建筑的楼地面应符合下列要求：
根据办公室使用要求，开放式办公室的楼地面宜按家具位置埋设弱电
和强电插座；
大中型计算机房的楼地面宜采用架空防静电地板。
（9）根据办公建筑分类，办公室的净高应满足：
一类办公建筑不应低于2.70m；
二类办公建筑不应低于2.60m；
三类办公建筑不应低于2.50m。
办公建筑的走道净高不应低于2.20m；
贮藏间净高不应低于2.OOm。
（10）办公室用房 办公室用房宜包括普通办公室和专用办公室。专用办公室宜包括设计 绘图室和研究工作室。
办公室用房宜有良好的天然采光和自然通风，并不宜布置在地下室。
办公室宜有避免西晒和眩光的措施。
普通办公室宜设计成单间式办公室、开放式办公室或半开放式办公室；
也可设计成单元式办公室、公寓式办公室或酒店式办公室。
普通办公室每人使用面积不应小于4m2，单间办公室净面积不应小于 1Om2。
设计绘图室宜采用开放式或半开放式办公室空间，并用灵活隔断、家 具等进行分隔；每人使用面积不应小于6m2。
研究工作室（不含实验室）宜采用单间式；每人使用面积不应小于 5m2。
办公室的平面布局方式
单间式办公（Office space in single moclule） 一个开间（亦可以几个开间）和以一个进深为尺度而隔成的独立 办公空间形式。
单间办公室：在走道的一侧或两侧布置房间，沿房间的周边设置 服务设施。这些房间以自然采光为主，辅以人工照明，房间的大 小有所变化，但容纳的人数较少。
成组式办公室：适用于容纳20名以下工作人员的中等办公室。为利于 布置家具，房间进深需要略大一些。
开放式办公室（Open office space） 灵活隔断的大空间办公空间形式。
半开放式办公室（Semi-open office space）
由开放式办公室和单间办公室组合而成的办公空间形式。
单元式办公室（Unit-typed office space）
• 由接待空间、办公空间、专用卫生间以及服务空间等组成的相对独立 的办公空间形式。
单元式办公室
景观办公室：其特征具有随机设计的性质，完全由人工控制环境，工
作位置的设计放映了组织方式的结构和工作方法。屏风、植物和贮藏 用的家具均可用于划分活动路线，确定边界，并区别工作小组。
景观办公室布局
（11）公共用房 公共用房宜包括会议室、对外办事厅、接待室、陈列室、公用厕所、 开水间等。
会议室根据需要可分设中、小会议室和大会议室：
• 中、小会议室可分散布置；小会议室使用面积宜为30m2，中会议室使 用面积宜为60m2；
• 大会议室应根据使用人数和桌椅设置情况确定使用面积，平面长宽比 不宜大于2:1。
对外办事大厅宜靠近出入口或单独分开设置，并与内部办公人员出入 口分开。
接待室应符合下列要求：
• 应根据需要和使用要求设置接待室；专用接待室应靠近使用部门；行 政办公建筑的群众来访接待室宜靠近基地出入口，与主体建筑分开单 独设置；
• 宜设置专用茶具室、洗消室、卫生间和贮藏空间等。
陈列室应根据需要和使用要求设置。专用陈列室应对陈列效果进行照 明设计，避免阳光直射及眩光，外窗宜设遮光设施。
公用厕所应符合下列要求：
• 对外的公用厕所应设供残疾人使用的专用设施；
• 距离最远工作点不应大于50m；
• 应设前室；公用厕所的门不宜直接开向办公用房、门厅、电梯厅等主 要公共空间；
• 宜有天然采光、通风；条件不允许时，应有机械通风措施。
开水间应符合下列要求：
• 宜分层或分区设置；
• 宜直接采光通风，条件不允许时应有机械通风措施；
• 应设置洗涤池和地漏，并宜设洗涤、消毒茶具和倒茶渣的设施。
（12）防火设计 办公建筑的防火设计应符合现行国家标准《建筑设计防火规范》GB 50016、《高层民用建筑设计防火规范》GB 50045等有关规定。
办公建筑的开放式、半开放式办公室，其室内任何一点至最近的安全
出口的直线距离不应超过30m。
综合楼内办公部分的疏散出入口不应与同一楼内对外的商场、营业厅、 娱乐、餐饮等人员密集场所的疏散出入口共用。
机要室、档案室和重要库房等隔墙的耐火极限不应小于2h，楼板不应
小于1.5h，并应采用甲级防火门。
（三）建筑覆盖率与容积率指标
（1）办公楼建筑基地覆盖率一般应为25%～40%。
（2）低、多层办公楼建筑基地容积率一般为1～2。
（3）高、超高层建筑基地容积率一般为3～5。
（4）用地紧张的地区，基地容积率应按当地规划部门的规定。
容积率 = 建筑总面积 / 地块面积 建筑密度（建筑覆盖率） = 建筑基底总面积 / 地块面积
多层综合办公楼设计任务书
—— 教学要求、设计要求、 场地分析、调研提纲
一、教学要求
1、了解国内外办公建筑设计的现状及发展趋势，掌握办公建筑设计的 基本原理。
2、通过对功能和建筑形态相对简单的多层办公楼设计，培养学生处理 建筑细部的能力。
3、要求建筑造型设计具有特色，细部处理恰到好处，正确处理好建筑 与环境的关系，创造反映城市特色的多层办公楼的建筑形象。
二、课程设计任务与要求
1、设计任务
南方某市某集团公司因事业发 展，员工不断增加，原有办公 场所已不能满足现有要求。
为了适应规模扩大的需要，拟 新建一栋多层办公楼，总建筑 面积控制在3500m2，上下浮动 不超过5%。
60m 公 园 绿 化 用 地 45m 北
10m 8m
22m
用地红线 建筑红线
洞 庭 大 道 中 心 线
该项目东临洞庭大道，南接文 华路步行街，北面为公园绿化 用地。详见地形图，地势平坦。
6m 5m 12m 5m 文华路（步行街）
多层办公楼设计地形图 1:500
2、设计要求
（1）规划建筑退让道路红线详见地形图。
（2）当地日照间距系数为1.1；主导风向：夏季为南风，冬季为北风。
（3）总平面中应综合解决好功能分区、出入口、停车场、道路、绿化、 日照、消防等问题。
（4）主体建筑采用框架结构，耐火等级为二级。
（5）建筑层数为五层，层高为3.3～3.6m，总高度控制在24m以下。
3、房间组成及要求
（1）套间式办公室：10间，面积40～50 m2，单独配备卫生间；
（2）小型办公室：50间，面积25～35 m2 ；
（3）大会议室：1间，100～120 m2 ；
（4）小会议室：5间，面积40 m2 ；
（5）咖啡休息室：1间，面积60 m2 ；
（6）台球、乒乓球活动室：面积90 m2 ；
（7）卫生间：每层面积30 m2 ；
（8）门厅、走道、楼梯、过渡交流空间等，面积自定。
4、图纸内容及要求
总平面图1：300（表现建筑周边环境、道路、绿化、停车位等）；
各层平面图1：100或1：200（包括屋顶平面图等）；
立面图（4个）1：100或1：200；
剖面图（1～2个）1：100或1：200（剖面图应注明室内外、各楼地面 及檐口标高）；
彩色效果图：建筑外观透视图1～2个，室内透视图1个；
建筑设计说明（设计意图、总图、流线、功能、造型等方面），技术 经济指标，设计人姓名、专业、班级、学号、时间及指导教师姓名；
图纸要求：手工绘制，A1图幅（594mm×841mm）。
三、场地分析
出入口设置 停车场设计 场地绿化 道路布局 人流方向 车流方向 ……
• 用地范围内地表基本平 坦，无搬迁和进一步平 整场地的要求。该项目 东临洞庭大道，南接文 华路步行街，北面为公 园绿化用地。
公 园 绿 化 用 地 45m
北
10m 8m
22m
60m
用地红线 建筑红线
洞 庭 大 道 中 心 线
6m 5m 12m 5m 文华路（步行街）
多层办公楼设计地形图 1:500
四、调研提纲
1、结合实例分析办公建筑平面组合有何特点，采取什么方式？单间办 公室的舒适尺度应该是多少？ 2、如何处理建筑主、次出入口与城市道路的关系？如何创造优美的室 外环境？
3、如何合理地解决建筑内部的办公人流、来访人流等几种不同的功能 流线？
4、平面中电梯厅、楼梯间有什么布置特点？怎样满足消防要求？服务 用房如何设置？ 5、建筑立面是否与周边的城市环境相协调？如果不协调应该怎样进行 改进？ 6、办公建筑造型设计具有什么特色？细部处理如何？